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Le crédit immobilier est destiné à financer par emprunt l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit parfois de construction, de travaux ou d’aménagement de ce bien. De ce fait, la somme engagée s’avère souvent importante, de même que la durée du remboursement, bien que le financement puisse être partiel. Dans certaines situations, le débiteur peut être amené à renégocier son emprunt, selon le taux de crédit immobilier en cours sur le marché.


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Le crédit immobilier


Caractéristiques

Cet emprunt se caractérise habituellement pour l’achat d’un logement d’habitation ou d’une résidence secondaire. Il est possible aussi qu’un propriétaire choisisse le crédit immobilier pour acquérir un bien destiné à la location. En général, le crédit immobilier est conclu pour un montant précis, avec une durée bien déterminée, et des remboursements mensuels constants. Par ailleurs, en France, le taux appliqué en matière de crédit immobilier est le plus souvent un taux fixe, bien que le taux révisable soit possible également. Un crédit immobilier peut durer entre 7 à 30 ans, avec un montant minimum de 30 500 euros.


Garanties

Comme tout emprunt, le crédit immobilier nécessite la présentation de garanties par le débiteur. Il s’agit soit d’une sûreté personnelle (apport personnel du débiteur), qui peut se situer entre 10 et 30% de l’emprunt, soit d’une sûreté réelle ou garantie sur le bien immobilier financé (hypothèque ou cautionnement mutuel). Dans le cas de l’hypothèque, un acte notarié doit avoir lieu, certifiant que le bien immobilier est hypothéqué au bénéfice de l’établissement financier. A noter que cette hypothèque sera inscrite au registre des hypothèques, et les frais engagés par toutes ces opérations sont à la charge du débiteur. Toujours en termes de sûretés réelles, le cautionnement mutuel peut s’avérer plus avantageux pour le débiteur. En effet, en obtenant le cautionnement d’une société spécialisée (ou d’une tierce personne), le débiteur n’engage pas d’hypothèque sur le bien immobilier tout en offrant pourtant à la banque une garantie effective. De plus, le cautionnement mutuel ne nécessite pas l’intervention du notaire, et donc la procédure s’avère plus rapide et moins onéreuse.


Types de crédits immobiliers

Le crédit immobilier se décline sous plusieurs formes dont les 2 principales sont le prêt amortissable et le prêt in fine. Il existe d’autres options telles que le prêt progressif ou dégressif, le prêt à paliers et aussi le prêt modulable. Il est judicieux de bien choisir la formule qui convient à chaque profil tenant compte du projet et de contraintes financières.



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La renégociation


Il ne faut pas confondre rachat de crédits avec la notion de renégociation de crédit immobilier. Très brièvement, le rachat de crédit consiste à rassembler de multiples crédits en cours (consommation, immobilier, renouvelable, etc.) en vue d’alléger les mensualités contre une prolongation de l’échéance


Appréciation du coût global de l’emprunt

Dans le cas de la renégociation, le débiteur va se concentrer sur un seul ou plusieurs crédit(s) en cours. Ce qu’il cherche, c’est d’obtenir, au final, un coût moins onéreux de son emprunt grâce à un taux de crédit plus faible. En renégociant ses crédits, le débiteur va considérer, le montant restant dû, la durée restante de son crédit, et le coût de la renégociation. Pour s’avérer rentable, la réduction du taux de l’emprunt doit couvrir les frais que le débiteur va engager dans sa renégociation.


Rentabilité de la renégociation

En général, le débiteur envisage une renégociation de crédit immobilier lorsque le taux applicable sur le marché est en recul par rapport au taux qui lui est appliqué. Lorsque la banque n’est pas d’accord, le débiteur passe souvent à la concurrence pour bénéficier de ce taux en cours. Cela étant, pour que l’opération soit rentable, il faut, en premier lieu, que ce taux présente un recul d’au moins deux points par rapport au taux du crédit immobilier considérer. Par ailleurs, il est indispensable que le crédit se trouve quasiment à son début, soit dans le premier tiers du remboursement (exemple, dans la 5ème année pour un remboursement de 15 ans). Il est important que le capital restant dû se situe dans l’ordre de 50 000 euros et plus.


Frais à prendre en compte

En ce qui concerne les frais pour la renégociation, le débiteur devra procéder au paiement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui s’élèvent à 3% du capital restant dû. Pour renouveler sa garantie, le débiteur devra engager des frais, estimés à 2% du capital restant dû, sans oublier les frais de dossier représentant 1% du capital. Ces frais doivent être couverts par la réduction du coût de l’emprunt renégocié.


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